Beregning af renter på omvendt realkreditlån (Reverse Mortgage)

Hvad er et omvendt realkreditlån?

Et **omvendt realkreditlån (reverse mortgage)** tillader hjemmeeje (typisk 62+ år) at låne mod værdien af deres bolig **uden månedlige afdrag**. Lånet (hovedstol + renter) betales først ved salg, flytning eller dødsfald. Midlerne kan modtages som engangsbeløb, månedlige udbetalinger eller kreditlinje.

Hvordan beregnes renterne? – Det afhænger af lånets type

1. Single-Purpose Reverse Mortgage (Enkeltformål)

Tilbudt af offentlige myndigheder til specifikke formål (renovering, ejendomsskat).

• Rente: Typisk **fast, meget lav** (subventioneret).
• Beregning: Simpel: Hovedstol × Fast rentesats = Årlige renter. Ingen sammensat rente (ofte). Gebyrer er minimale.

2. HECM (Home Equity Conversion Mortgage) – Den mest almindelige

Føderalt forsikret (HUD/FHA). To hovedtyper:

A. Justerbar rente (Adjustable Rate – flest vælger denne)

• Startrente: Fast i en startperiode (f.eks. 1–5 år).
• Justeres derefter: Baseret på en **indeksrente** (f.eks. SOFR/LIBOR historisk + margin).
• Cap (Tak):** Næsten altid en **årlig justeringsgrænse** (f.eks. 2 % pr. år) og en **livslang tak** (f.eks. 5–6 % over startrente). Beskytter låntager.
• Beregning: Renterne **tilføjes lånebalancen månedligt** (sammensat rente). Ingen månedlige betalinger. Formel per måned: Balancen × (Aktuel årlige rente / 12).

B. Fast rente (Fixed Rate)

• Rente: Konstant hele låneløbetiden.
• Udbetaling: Ofte **kun som engangsbeløb** (lump sum) ved afslutning.
• Beregning: Månedlig rente = Balancen × (Fast årlige rente / 12). Tilføjes balancen månedligt (sammensat).
• Månedlig renteudgift (hvis man ville betale): (Fast rente % / 100 / 12) × Månedlig betaling – men betales typisk *ikke* løbende.

Vigtige forskelle fra traditionelt lån

• **Ingen månedlige betalinger** (hovedstol + renter akkumuleres).
• **Lånebalancen stiger over tid** (negative amortization).
• **Renter er fradragsberettigede** (i USA) først ved betaling (salgs/dødsfald).
• **Mortgage Insurance Premium (MIP):** HECM kræver opfront MIP (2 % af husværdi) + årlig MIP (0,5 % af balancen) – dette er en del af omkostningen, ikke "rente" men påvirker effektiv kostnad.

Rådgivning er obligatorisk (HECM)

Før afslutning skal du gennemgå en HUD-godkendt rådgiver. De gennemgår beregninger, alternativer og konsekvenser for arvinger.